沙洋县住房房地产信贷管理的思考

，每个开发企业和开发项目都有不同程度的挂靠行为，留下许多后遗症；三是销售行为不规范，部分工程未办理综合验收就交付使用，以集资建房、建经济适用房为名建设、销售商品房，瞒天过海；四是开发商拖欠工程款现象严重，绝大多数开发商均有不同程度的拖欠工程款行为，有的还相当严重。

    据私下介绍，目前房地产开发市场存在着两个严重扭曲、相互关联的怪现象，一是“钓鱼”现象，二是“民工房”现象。钓鱼即开发商钓政府的鱼，施工单位钓材料供应商的鱼，售房者钓老百姓的鱼。钓鱼后随之产生了“民工房”现象，由于资金缺乏，开发商以房抵账“新房二手售房”、“民工售房”现象极为严重，另外还有所谓抵水房、抵热房、抵电房等五花八门、种类繁多。据估算，抵账现象约占开发总户数的50%，其中“民工售房”占开发总户数的20%以上，抵账现象掩盖了房地产积压的真实情况，这也是目前全县没有一个权威部门能确切掌握房地产积压情况的重要原因。由此形成了一连串的怪圈和恶性循环，最后吃亏的还是老百姓。资金不足造成项目搁浅、半截子工程；资金不足造成急功近利、质量低劣，老百姓既想购房、又怕购房；资金不足造成拖欠民工工资，民工上访告状，影响社会安定团结。

    4、银行信贷资金存在一定程度的风险

    目前房地产开发信贷风险主要表现为以下几个方面：

    1调研论证风险，即可行性风险。我县的房地产开发由于存在前述问题，可行性论证显得尤为重要，目前存在的共性问题是开发企业资信程度低“五证不全”银行与开发商签订按揭协议，按照要求必须“五证”即土地使用证、开工许可证、规划投资许可证、规划用地许可证、预售许可证齐全。而目前我市由于上述原因的存在“五证”齐全的开发商为数不多。

    2管理风险，即操作风险。房地产信贷的管理风险是由其自身高风险特点所决定的，一是房地产开发属于滚动式开发经营，受气候因素等施工客观条件限制，经营周期一般为三年左右，一方面房地产市场交易价格变数较大，如遇市场动荡，前景更难预测；另一方面目前银行房地产开发贷款一般为一到二年，与其经营周期明显存在不匹配。加之目前大多数银行没有房地产评估专业人才，缺乏科学准确的市场判断，信息不灵、手段落后，很难适应当前房地产行业纷繁复杂的形势。不良贷款的形成，很大一部分原因与此有关。

    3清收风险，即收贷收息风险。按照信贷管理办法规定，商业银行在贷款发放后要有计划地及时进行跟踪问效，必要时要派驻监督，对资金使用、工程进度、工程质量、销售状况等进行全程监控，这一点至关重要，极易被忽视。这也是我们在房地产信贷管理中的薄弱环节，贷款投放后个别银行信贷人员如释重负、账簿资料束之高阁，贷款不到期不见面，等到发生风险时悔之晚矣。

    在调查中我们还了解到，随着个人住房消费信贷业务的迅猛发展，个别金融机构对个贷产生了盲目乐观心理，认为房地产贷款的风险主要集中在开发，个贷基本无风险，我们认为这也是一个错误的判断，极易产生麻痹思想。个贷主要包括个人住房贷款和个人商用房贷款，装修贷款在我市规模不大，个人住房贷款中的假贷款、虚贷款以及骗贷、逾期等行为屡见不鲜；个人商用房贷款中的高估房价、多头贷款以及逃贷等行为经常发生，特别是逃贷给银行造成了一定损失，这一问题各行都不同程度地存在，银行处理受偿资产，极难收回贷款本息，以致造成损失。

    三、对策与建议

    （一）制定公平合理、切实可行、符合实际的房地产开发政策，规范开发行为，积极盘活存量，促进我市房地产市场健康发展

    政府部门首先要提高对房地产开发风险性、危害性的认识，走出以往对房地产开发在认识上存在的误区，结合我县房地产市场现状，对房地产开发做出正确的、有远见的定位和判断，在政策上不分内外，一律平等，加强对房地产市场的宏观管理，规范开发经营行为，保持合理的建设规模，严控盲目开发、乱拆乱建，对资质差、不具备资金实力的开发单位强制退出房地产开发市场，要减少各种行政费用，取消各种不合理收费，在降低房价等方面下功夫，以促进商品房开发规范、销售旺盛。

    目前的首要任务是如何在盘活存量上下功夫，一是要采取措施激活房地产交易，要充分利用春秋两季房产交易大集这个方便平台，进一步促进住房交易额在年内有一个大幅度提高；二是简化程序，降低收费，切实解决交易中环节多、手续繁杂、办理时间过长等问题，特别是要进一步降低房产交易税收，降低门槛。三是要大力拓展住房二、三级市场交易份额，积极鼓励“二手房”“民工房”等上市交易，银行也要积极拓展“二手房”信贷支持领域，对以旧换新、以小换大、差价换房等情况适当放宽支持条件，要加大信贷扶持力度，以尽快盘活住房存量。相信只要政、企、银三方共同努力，我县的房地产业一定会在短时间内卸掉包袱，轻装上阵，走向良性循环的发展轨道。

    （二）加强信贷管理，提高金融服务水平，进一步发挥金融对房地产业的支持作用

    房地产业最大的风险莫过于银行信贷风险，各行对此一定要有一个清醒的认识，对房地产开发贷款的发放一定要审慎把握。

    一是对房地产开发贷款要严格审查开发企业市场准入资格，对资质低且自有资金不足的企业坚决不予支持；对证照不全、不具备开发条件的企业坚决不予支持；对项目开发贷款要进行充分、准确的市场评估、论证、预测和可行性调研，要在贷款源头上把住关、不松劲。对期房按揭贷款要十分慎重，因为目前已经出现房源相对过剩的问题，新开发的期房前途未卜，贷款要重点向现房按揭投放。对个人按揭贷款坚决不能超比例。二是加强管理、严格监督。对已发放的项目贷款要定期开展检查，准确掌握资金流向和用途、准确掌握工期进度、准确掌握开发企业在各时点上的还款能力。对发生问题的企业及时采取相应措施，必要时可以收回贷款。以最大限度地保证银行资金安全、最大限度地规避风险。三是提高素质，科学管理。人员素质低的问题是困扰银行房地产信贷业务发展的迫在眉睫的掣肘因素，这一问题不解决，商业银行将无法应对已经到来的wto对银行业的冲击，我们决不能因偏于一隅、尚有一点点时间而懈怠，目前说未雨绸缪已晚，只能是时不我待，各行要想方设法积极培养自己的专业人才，在人才方面占领高地。可以采取直接招聘、内部培养、强化学习等办法，尽快提高人员素质，提高科学管理水平，从而在房地产信贷领域争取更大的市场份额。

    在强化管理的基础上，各金融机构要积极拓宽房地产信贷服务领域，对资质好、实力强、项目佳的开发企业重点予以支持，在贷款条件、贷款额度、贷款期限、利率执行等方面可以适当放宽标准、予以倾斜。

    当前，全市金融部门要大力发展以个人住房贷款业务为主的消费信贷业务，要积极探索适当放宽贷款条件、扩大住房贷款对象群体的新路子，积极创建个人信用体系，条件成熟时可将从事个体、民营经济的商品房需求者纳入到贷款对象中来。各行要在转变观念和作风、简化操作手续、缩短贷款办理时间、提高办事效率上下功夫，倾力提高金融服务水平，为购房者提供方便、快捷、优质的服务，为促进我县房地产业有序健康发展、加快居民居住条件改善步伐，进而促进全市经济快速发展做出贡献。